公司篇

一、西安華衡國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司

前身為西安華衡實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，是經(jīng)西安市人民政府國(guó)有監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)并出資設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司，成立于2007年12月，于2016年10月組建集團(tuán)公司。自公司成立以來(lái)，市國(guó)資委共向我公司劃轉(zhuǎn)71戶市屬改制企業(yè)剝離的國(guó)有非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，為了更好的管理資產(chǎn)，我公司于2009年12月成立西安華弘物業(yè)管理服務(wù)有限公司（現(xiàn)更名為西安華弘城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司）。

二、西安華弘城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司

成立于2009年12月，西安市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員單位，二級(jí)資質(zhì)。陜西省信用企業(yè)，2016年與西安紫薇物業(yè)管理有限公司建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。 目前，華弘集團(tuán)物業(yè)管理范圍已全面覆蓋西安市雁塔、碑林、新城、蓮湖、灞橋、未央6個(gè)行政區(qū)，對(duì)111處國(guó)有企業(yè)生活區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，涉及建筑物總面積約100萬(wàn)平方米，住戶約1.9萬(wàn)戶，經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)面積約6000㎡。在積極做好國(guó)企生活區(qū)物業(yè)管理的同時(shí)，華弘集團(tuán)以提升西安市宜居環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，主動(dòng)承擔(dān)“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理，充分發(fā)揮國(guó)有物業(yè)品牌的社會(huì)責(zé)任。

老舊小區(qū)的特點(diǎn)

一、住戶對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足

現(xiàn)在的老舊小區(qū)大多只是代收水電費(fèi)和小區(qū)公共部位的保潔。住戶對(duì)物業(yè)管理這種行為的不認(rèn)可，有的雖然接受了物業(yè)管理，但沒有真正理解物業(yè)管理的優(yōu)越性，總是把綜合服務(wù)的物業(yè)管理與單一的社區(qū)管理在費(fèi)用上進(jìn)行比較，認(rèn)為原有的社區(qū)管理費(fèi)用低，物業(yè)管理收費(fèi)高，從心理上不愿意接受。

二、物管費(fèi)收費(fèi)難、收費(fèi)率低

很多老舊小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本身價(jià)位就低，但收費(fèi)仍然存在困難。據(jù)了解，收費(fèi)率大都在80%左右甚至更低，這就導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)因物業(yè)成本太高而不得不設(shè)法降低成本，因而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。業(yè)主稍不稱心或投訴的問題得不到解決就拒交物管費(fèi)；另一部分是農(nóng)村到城市來(lái)居住的業(yè)主根本就沒有交納物管費(fèi)的意識(shí)，講道理、宣傳法規(guī)是不聽的；還有就是個(gè)別公務(wù)員利用自己的特權(quán)思想，根本就不愿交費(fèi)。

業(yè)主不交費(fèi)可以找一萬(wàn)個(gè)理由（絕大部分均不是理由），物業(yè)企業(yè)采取多種形式催收效果不大。部分物管企業(yè)也曾利用向法院起訴的方式，但效果甚微。這也是物業(yè)企業(yè)的困惑和艱難，部分物業(yè)企業(yè)無(wú)奈撤場(chǎng)，除自己原因外，業(yè)主欠費(fèi)也成了撤場(chǎng)的催化劑。

三、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，綠化面積少 老舊小區(qū)建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房難問題，由于小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施不全，基礎(chǔ)設(shè)施先天不足，主要表現(xiàn)在上下水管網(wǎng)老舊，跑冒漏滴現(xiàn)象嚴(yán)重；機(jī)動(dòng)車位嚴(yán)重缺乏，即使占用通道和綠地，停車矛盾仍然比較突出；部分小區(qū)沒有煤氣和天然氣管網(wǎng)，居民使用煤氣罐，生活不便；綠化面積少，由于各種原因使小區(qū)難封閉或根本沒辦法封閉，任何人可自由出入小區(qū)，存在治安隱患。

四、觀念陳舊

多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的福利物業(yè)制度，使許多住戶仍然存在無(wú)償享受物業(yè)管理的陳舊觀念，認(rèn)為進(jìn)行物業(yè)管理根本就是想多收費(fèi)，如果施行物業(yè)管理需收費(fèi)，也應(yīng)當(dāng)由單位交。但現(xiàn)如今那些單位大多已經(jīng)破產(chǎn)或改組，以前的單位幾乎沒有能力管理那些老舊小區(qū)。雖然通過房改，但是部分居民思想認(rèn)識(shí)上仍習(xí)慣于政府統(tǒng)包統(tǒng)攬，依賴政府管房的思維定勢(shì)，不論誰(shuí)管房、管到什么程度，只要不拿錢或少拿錢就行。

五、房屋的產(chǎn)權(quán)形式多樣

老舊住宅小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有商品房，房改房，公房，農(nóng)轉(zhuǎn)非的承租房等。房屋的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、附近農(nóng)民、單位產(chǎn)權(quán)人（包括市屬單位、區(qū)屬單位、原單位）、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人（如市政設(shè)施部門、銀行、區(qū)屬事業(yè)單位所有的房權(quán)產(chǎn)）、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

六、小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后，規(guī)模偏小，活動(dòng)場(chǎng)所少

從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，老舊小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，物業(yè)服務(wù)用房、配套服務(wù)設(shè)施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，尤其是消防報(bào)警設(shè)施欠缺，從規(guī)模上看，建筑面積偏小，且活動(dòng)場(chǎng)所少，大部分老舊小區(qū)都是這樣，規(guī)模效益難以發(fā)揮，影響了正規(guī)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)駐與持續(xù)發(fā)展。

七、部分老舊小區(qū)沒有專項(xiàng)維修資金

 老舊小區(qū)大多是規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，許多設(shè)施設(shè)備已陳舊老化破損，特別是管網(wǎng)線路，經(jīng)常堵塞、滲漏。由于沒有專項(xiàng)資金維修、更新改造，導(dǎo)致住戶怨聲載道，指責(zé)物管公司不作為。

八、改造資金缺口大。

    老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，對(duì)小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化、車位改造、道路整修等。根據(jù)改造項(xiàng)目多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則十幾萬(wàn)，多則幾百萬(wàn)，資金哪里來(lái)，是困擾的一個(gè)重要問題。

九、居住人群分析 

老住宅小區(qū)居住人群主要分三類： 

 1、老住宅小區(qū)居住的很多是老人，他們的收入低，經(jīng)濟(jì)承受能力差。即使收入可觀的老人，他們也不理解物業(yè)管理是有償服務(wù)行為，物業(yè)管理在中國(guó)發(fā)展起來(lái)正真算起來(lái)也就十幾年而已，老住宅小區(qū)業(yè)主享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念還沒有形成，房屋的維護(hù)保養(yǎng)，小區(qū)的綠化、衛(wèi)生、安保等工作都成了業(yè)主自己的事情，而要請(qǐng)人維護(hù)卻需要付費(fèi)，這種觀念還沒有完全轉(zhuǎn)變過來(lái)。長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的觀念已經(jīng)根深蒂固，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來(lái)支出還是有待時(shí)日。 

 2、老住宅小區(qū)居住的另一類人則是下崗工人或是病人等社會(huì)弱勢(shì)群體，他們收入低下，家庭負(fù)擔(dān)重，經(jīng)濟(jì)壓力大，根本無(wú)法承受物業(yè)管理費(fèi)，更是不理解物業(yè)管理收費(fèi)這一觀念。所以即使有物業(yè)管理愿意接收老住宅小區(qū)，進(jìn)行管理，卻也因?yàn)橐恢睙o(wú)法收取物業(yè)費(fèi)，而入不敷出，使得物業(yè)管理公司對(duì)于小區(qū)的維護(hù)只能是有心無(wú)力了，這使得一部分已經(jīng)交納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的利益受到影響，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司失去信心，不愿再交物業(yè)費(fèi)。

 3、再有居住在老住宅小區(qū)的第三類人是租戶。他們一般是租來(lái)臨時(shí)居住的，很多人在承租房屋的時(shí)候并沒有跟業(yè)主談好物業(yè)管理費(fèi)有誰(shuí)來(lái)交著一事情，雙方相互推托，誰(shuí)也不愿意繳納。即使當(dāng)時(shí)談妥，他們也會(huì)相互推托。承租人認(rèn)為反正房屋不是自己的，租賃期滿就會(huì)搬走，房屋的問題又不是自己的問題，物業(yè)費(fèi)自然不會(huì)交；而原有業(yè)主的認(rèn)為反正不是自己在住，自己人沒在，物業(yè)也找不到自己拿錢，要斷水?dāng)嚯姼约阂矝]關(guān)系。 

十、主要分布于老城區(qū)，居住人員較為復(fù)雜，既有常住居民，又有流動(dòng)人員，而且人員流動(dòng)頻繁，人員的防火意識(shí)相對(duì)單薄，給物業(yè)消防管理帶來(lái)很大困難，形成惡性循環(huán)。

十一、管理隊(duì)伍常常臨時(shí)拼湊

老舊小區(qū)的管理隊(duì)伍基本由下崗工人與退休人員構(gòu)成，年紀(jì)大、身體差，而且缺少一定的職責(zé)崗位培訓(xùn)。容易出現(xiàn)管理比較松懈不到位的情況。

十二、車位不足，物業(yè)管理差

物業(yè)費(fèi)比較，但物業(yè)服務(wù)和管理比較差，在小區(qū)衛(wèi)生、門禁、安保、消防等方面，做得并不好。車位不足，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主亂停車，大清早經(jīng)常會(huì)有急躁的業(yè)主因?yàn)閯e人家的車擋住了路，而不停地按喇叭，影響到整個(gè)小區(qū)的人休息。

十三、臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)重

小區(qū)內(nèi)噪音污染大，各類違章搭建多，破墻開店多，無(wú)證攤點(diǎn)多，私自改變綠地用途多，私養(yǎng)亂放貓狗多等等問題，降低了業(yè)主生活質(zhì)量，影響了小區(qū)整體環(huán)境，業(yè)主不滿情緒直接對(duì)物業(yè)、社區(qū)以及上級(jí)政府，上訪告狀時(shí)有發(fā)生，甚至發(fā)生群體性事件

十四、老舊多層為主，高層較少，磚混為主

十五、大多數(shù)老舊小區(qū)無(wú)業(yè)委會(huì)

“三供一業(yè)”百問百答

1、“三供一業(yè)”到底是什么？

國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)供水、供電、供熱（供氣）及物業(yè)管理，統(tǒng)稱“三供一業(yè)”。

2、“三供一業(yè)”工作目標(biāo)是什么？

2016年開始，在全國(guó)全面推進(jìn)國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作，對(duì)相關(guān)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行必要的維修改造，達(dá)到城市基礎(chǔ)設(shè)施的平均水平，分戶設(shè)表、按戶收費(fèi)，交由專業(yè)化企業(yè)或機(jī)構(gòu)實(shí)行社會(huì)化管理，2018年年底前基本完成。2019年起國(guó)有企業(yè)不再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。

3、“三供一業(yè)”分離移交意義？

保障和改善國(guó)有企業(yè)廣大職工群眾生活的現(xiàn)實(shí)需要。

提升城市公共服務(wù)水平，建設(shè)環(huán)境友好型城市的客觀要求。

剝離國(guó)有企業(yè)辦社會(huì)職能的重要內(nèi)容，有利于國(guó)有企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)、集中發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)，公平地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的真正主體。

4、工作要求是什么？

（1）堅(jiān)持維修改造經(jīng)濟(jì)可行。國(guó)有企業(yè)分離移交職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”，原則上先移交、后改造。經(jīng)交接雙方協(xié)商一致，也可先改造、后移交。

（2）維修改造，由交接雙方按照我市制定的維修改造標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，保證分離移交后設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行正常。

（3）分離移交費(fèi)用，由交接雙方根據(jù)我市制定的維修改造標(biāo)準(zhǔn)，在不低于我市基礎(chǔ)設(shè)施平均水平的前提下協(xié)商測(cè)算。

5、你們接收物業(yè)的優(yōu)勢(shì)在哪里？（對(duì)企業(yè)）

（1）符合本次分離移交政策中接收企業(yè)為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)的要求。

（2）具有豐富的國(guó)有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。

（3）具備物業(yè)管理服務(wù)的條件。

（4）具備資產(chǎn)整合和運(yùn)營(yíng)能力。

（5）具有積極主動(dòng)的工作態(tài)度。

（6）對(duì)“三供一業(yè)”承接后續(xù)運(yùn)營(yíng)具有清晰的認(rèn)知和規(guī)劃。

6、物業(yè)管理職能移交的原則？

提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)移交的原則

7、你們都改造什么？

對(duì)建筑樓體、排水系統(tǒng)、室外道路、室外綠化、亮化、安防、相關(guān)設(shè)施設(shè)備以及公共配套設(shè)施進(jìn)行必要的維修。

8、能不能這次給我們建一個(gè)活動(dòng)中心？

按照國(guó)務(wù)院國(guó)資委培訓(xùn)文件要求，新建設(shè)施不在本次分離移交費(fèi)用的支付范圍內(nèi)，但我們?cè)诤罄m(xù)的物業(yè)管理過程中會(huì)更多考慮住戶的實(shí)際需求，提高物業(yè)服務(wù)水平。

9、戶內(nèi)的小型維修此次能否修繕？

本次的維修改造是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行必要的維修改造，您家里的情況我們?cè)诜?wù)管理中會(huì)充分考慮。

10、會(huì)不會(huì)拆除樓下的違建？

是否拆除首先要經(jīng)我們落實(shí)相關(guān)行政部門的規(guī)定，然后我們會(huì)積極與行政部門溝通，在確保小區(qū)住戶權(quán)益的前提下，與相關(guān)行政部門依法對(duì)其進(jìn)行拆除。

11、能不能把影響生活的樹木換掉？

更換或砍伐樹木需要行政部門的批準(zhǔn)，我們會(huì)積極與行政部門溝通，為大家爭(zhēng)取將影響生活的樹木換掉。

12、能不能多配一些健身器材？

我們會(huì)在維修改造過程中更多的為住戶提供更多的生活?yuàn)蕵繁憷?/span>

13、維修改造施工影響到我們正常生活怎么辦？

我們會(huì)加強(qiáng)施工管理，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)的同時(shí)，盡量做到不擾民，減少對(duì)住戶生活的干擾。不過必須部分開挖的項(xiàng)目，還請(qǐng)住戶理解，維修改造的目的是為住戶提供生活便利。小區(qū)住戶權(quán)益的前提下，與相關(guān)行政部門依法對(duì)其進(jìn)行拆除。

14、本次改造能不能對(duì)多層建筑加裝電梯？

西安市近期也出臺(tái)了相關(guān)加裝電梯的政策，我們會(huì)盡量爭(zhēng)取政策傾斜，同時(shí)也要考慮我們小區(qū)建筑的實(shí)際情況。

15、能不能多加一些車位？

國(guó)務(wù)院國(guó)資委培訓(xùn)文件要求，新增立體停車位不在本次補(bǔ)貼范圍內(nèi)。在具備條件的小區(qū)，我們?cè)诤罄m(xù)管理過程中會(huì)充分考慮這個(gè)問題，甚至自行投資建設(shè)。

16、接管后的入戶維修費(fèi)用如何收??？

我們?cè)诮庸芎螅飿I(yè)會(huì)提供更多的延伸服務(wù)，提高住戶的生活便利，相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)向住戶公示后執(zhí)行。

17、能否成立業(yè)主委員會(huì)？

已完成房改的職工家屬區(qū)，我們可配合共同組織成立業(yè)主委員會(huì)。

18、你們企業(yè)的物業(yè)公司資質(zhì)是什么？現(xiàn)管理的小區(qū)有哪些？

我們集團(tuán)公司下設(shè)西安華弘城市運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司，物業(yè)資質(zhì)目前為二級(jí)資質(zhì)，現(xiàn)對(duì)西安市111個(gè)小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，例如市政設(shè)計(jì)院小區(qū)、泵閥等小區(qū)。

19、小區(qū)內(nèi)如果沒有物業(yè)管理用房，如有維修等問題該如何及時(shí)聯(lián)系物業(yè)人員？

一是我們將就近設(shè)立物業(yè)服務(wù)站，二是在小區(qū)內(nèi)公示緊急聯(lián)系電話及投訴電話，三是我們的物業(yè)巡查員將按照小區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定時(shí)或不定時(shí)進(jìn)行巡查。四是還可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的方式，聯(lián)系我們線上客服。

20、停車費(fèi)怎么收?。?/span>

按照相關(guān)政策文件，確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

21、物業(yè)接管后物業(yè)費(fèi)怎么收?。?/span>

在物業(yè)接管后后，我們按照遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，根據(jù)市場(chǎng)化水平，充分考慮業(yè)主承受能力，以及物業(yè)服務(wù)水平，確定物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)接管后如何管理？

首先在前期入駐摸底的時(shí)候，我們會(huì)根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定物業(yè)接管方案，并就方案細(xì)節(jié)與移交企業(yè)進(jìn)行溝通協(xié)商；其次，我們會(huì)根據(jù)小區(qū)目前的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施、設(shè)備等不同情況，制定小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)，以此提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)、確定物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。

接管后的物業(yè)服務(wù)能夠提高到什么程度？

通過維修改造后，使小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備達(dá)到我市基本設(shè)施水平，相對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)提供超值的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)，在后期物業(yè)管理中，我們將征求住戶的意見，不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，營(yíng)造良好宜居環(huán)境。

接管后的入戶維修費(fèi)用如何收?。?/span>

我們?cè)诮庸芎?，物業(yè)會(huì)提供更多的延伸服務(wù)，提高住戶的生活便利，相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)向住戶公示后執(zhí)行。